¿Donde está el demandante de suelo industrial?

Leyendo la revista que envía todos los meses interempresas a Inmobiliaria Solozabal he leído un articulo redactado por el departamento industrial de Forcadell que aunque hace referencia a la zona de Barcelona y sus cinturones industriales bien lo podemos aplicar a La Rioja, concretamente a Logroño y sus polígonos periféricos.
Una zona en la que llevábamos décadas sin poder acceder a suelo industrial y ahora de repente nos encontramos con 4 nuevos polígonos que suman 4.000.000 de m2 y que están prácticamente desiertos.
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En estos tiempos complejos que vivimos, echamos en falta una figura que antes era muy habitual: el ‘demandante de suelo industrial’. Un personaje prácticamente desaparecido en el mercado actual. ¿A qué es debido? ¿Cuándo volverá? Estas son las dudas que intentaremos despejar a continuación.

Los demandantes de solares industriales se pueden clasificar en dos grupos: por un lado el promotor inmobiliario, y por otro el usuario final (el industrial que quiere instalar una nave). La crisis de esta figura ha afectado a sus dos modalidades, aunque el mayor impacto para el mercado ha provenido del promotor, puesto que este absorbía un 70-80% de la demanda de suelo existente, dejando para el usuario final solo un 20-30%. Hoy día, el promotor prácticamente ha desaparecido y el usuario final ha reducido en más de un 70% sus necesidades de suelo.

¿Por qué motivos ha prácticamente desaparecido?

La crisis del promotor está causada en gran medida por la fuerte caída de la demanda de promociones industriales, derivada de la disminución de la actividad industrial y logística que ha comportado la crisis económica y el gran descenso del consumo. Por otro lado, y al margen del motivo comentado anteriormente, la reducción de demandantes en usuarios finales se puede explicar en gran parte por la crisis financiera, la cual ha supuesto una absoluta restricción del crédito por parte de las entidades bancarias y unas condiciones leoninas para concederlo. Han caído los valores de tasación y ha caído el porcentaje de financiación hasta una media del 40% del valor del suelo. Por todos es sabido que, debido a la sobreoferta existente en el mercado y al gran stock de activos inmobiliarios que se hallan en cartera de las entidades financieras, la banca es reticente a financiar nuevos proyectos hasta que no reduzca de forma considerable sus propios stocks. La suma de todos estos factores contribuye a frenar aquellos pocos proyectos que pretendían iniciarse.

Un aspecto importante a tener en cuenta en el mercado actual es la situación de los precios del suelo, los cuales han sufrido importantes descensos en el último año. Aquellos demandantes que adquirieron el solar a precios fuera de toda realidad en la etapa especulativa, calculado en base a la edificabilidad máxima (al margen de si la construcción futura iba a agotarla, o no), a día de hoy se encuentran con el activo más difícil de comercializar del mercado, básicamente por el comentado descenso de la demanda. Ni un suelo en la mejor de las ubicaciones garantiza la aparición del demandante, en cualquiera de sus dos versiones. Ante esta situación solamente queda una opción: bajar y seguir bajando los precios. En las principales zonas, como el Barcelonès o el Baix Llobregat, el descenso interanual del precio del suelo industrial gira entorno al 20-30%, y a partir de la segunda y la tercera corona se han llegado a detectar bajadas que alcanzan el 40%, y hasta el 60% en algunos casos.

De hecho, y debido a la caída de precios, están apareciendo solares industriales ciertamente muy atractivos para el promotor. El suelo ha perdido valor como materia prima con lo que el promotor podría adquirir solares a precios que permitirían proyectar promociones a un precio por debajo de la realidad actual y casi seguro más competitivo. Si además se sitúan en una buena ubicación, estos inmuebles podrían llegar a tener salida e incluso reforzar el tímido despegue que está viviendo actualmente la demanda, más activa y con capacidad de absorción en compra o alquiler o alquiler con opción de compra.

Para la reaparición del demandante, es preciso que desaparezcan las restricciones de crédito y se suavicen las condiciones de financiación actuales

¿Cuándo resurgirá?

La respuesta a esta cuestión es ciertamente muy compleja. Actualmente, el promotor se encuentra desamparado, asumiendo el 100% del riesgo puesto que no cuenta con financiación previa, ni del banco ni de ventas sobre plano realizadas antes de finalizar la obra, provocando que encuentre mejores rentabilidades en otros mercados.

Para su reaparición a medio plazo, es preciso que desaparezcan las restricciones de crédito y se suavicen las condiciones de financiación actuales. Estos aspectos deberían ir acompañados por una recuperación económica general, animada por un aumento del consumo, el cual provocaría una subida de la actividad industrial y logística. Superada la crisis de confianza, se empezaría a estimular nuevamente el mercado de solares, con el consiguiente retorno de la figura del demandante de suelo, en cualquiera de sus dos versiones.

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Valorar una inmobiliaria

Hoy he leido un articulo publicado en la web social de Inmobiliarios (www.inmobiliarios20.com) en la que nos recuerdan que un profesional inmobiliario debe demostrar que los honorarios que factura realmente se los gana, y eso empieza sabiendo vender su trabajo.
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Para poner a reflexionar al cliente

Cuando hablamos del mercado inmobiliario,muchas veces pensamos que solo es compra y venta de propiedades, pero no nos damos cuenta que esta profesión abarca mucho mas que mostrar propiedades que sean favorables para cubrir las necesidades de un cliente. Es necesario comentar que el trabajo comienza cuando nos dan la cita los clientes vendedores y empezamos a resolver las objeciones que tienen estos acerca de nuestras estrategias para ofrecer su propiedad para conseguir clientes potenciales de manera rapida y efectiva. Esta duda aparece muchas veces gracias a que ellos desean saber que hacemos los profesionales inmobiliarios de diferente a lo que ellos hicieron meses atrás cuando tomaron la decisión de vender por su propia cuenta su inmueble y al ver que no lograron el resultado de venderlo en el precio y tiempo deseado optan por llamar a las compañías inmobiliarias aún con la duda de si es necesario cancelar unos honorarios del 3% por que estas personas presenten clientes potenciales y ya.

Y es ahí donde debe aparecer el profesional inmobiliario enfatizandole que nuestro servicio es integral ya que podemos hacer un analisis comparativo de precios para ofrecer el inmueble a un precio real de mercado,que podemos listar el inmueble en paginas especializadas que los potenciales clientes observan antes de empezar a realizar las visitas a las propiedades,que haremos un video promocional del inmueble para que las personas que visitan la propiedad ya hayan dado un primer acercamiento y que tienen una mejor idea de que este cumple con las necesidades que los compradores andan buscando, asi mismo les podemos decir que cuentan con la asesoría juridica en cuanto a la elaboración de una promesa de compraventa que posee protecciones legales para que el negocio llegue a feliz termino,que estaremos pendientes de informarle todas y cada una de las ofertas y opiniones que hemos recibido de nuestros clientes compradores,que le mandaremos la información con anticipación acerca de los valores que tiene que incurrir con respecto a los gastos notariales y el valor de la retención en la fuente que debe cancelarse por la venta del inmueble,adicional a esto le informaremos si es necesario el proceso para levantar un patrimonio de familia , una afectación a vivienda familiar o una hipoteca en caso de ser necesario,asi mismo lo asesoraremos en el caso que la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor de venta del inmueble genere el impuesto de ganancia ocasional y en caso de que sea asi cuales son los valores que invirtio en el inmueble que le sirven para que el pago de este impuesto sea menor.

Esto simplemente es para demostrarle a nuestros clientes Vendedores que los honorarios que cobramos lo hacemos por que conocemos el proceso de venta de una propiedad y que es necesario tener una asesoria profesional por parte de nosotros como especialistas inmobiliarios.

www.alejandromendez.tk

Gestor Inmobiliario al Servicio de Colombia

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Lo que va de año

Vamos a cerrar el quinto mes de 2010 y nuestras sensaciones no han cambiado.

Seguimos viendo como las inmobiliarias gestionamos cada vez más inmuebles industriales en La Rioja.


Y nos encontramos con dos tipos de propietarios, aquellos que conocedores del mercado
que saben lo que valen sus inmuebles, estemos en crisis o no y quieren obtener por ellos
un precio justo, y junto a ellos nos encontramos propietarios que creen que vender ahora su
nave o parcela industrial va significar venderla por debajo, no de su valor, sino de lo que por
ella quieren obtener.

Lo que estos segundos no se dan cuenta es que una nave o parcela tiene un valor "X" que por
los motivos que fueran en Logroño y su entorno estaban sobre-valorados.

Pero no solo la crisis ha hecho cambiar el mercado industrial de la capital riojana, sino que
hay que tener en cuenta que de golpe y porrazo a finales de 2010 contaremos con casi
2 millones y medio de metros cuadrados nuevos de polígonos industriales con todos los
servicios y suministros que cualquier empresario soñaría para su empresa.

Esto unido al gran número de naves industriales que actualmente tenemos hay libres ha
colocado o debería colocar a estos inmuebles en su sitio, recordemos que a diferencia del
mercado residencial estos bienes los usan empresarios para llevar a cabo su actividad y
no buscan en ningún caso una rentabilidad y beneficio a corto plazo.
Por lo que tampoco es lógico que la mayor carga para su negocio sea una hipoteca desorbitada,
que ponga en peligro el futuro de su proyecto.

En resumen, tanto en los casos de venta como en los alquileres tenemos en Logroño mucho
recorrido todavía para conseguir que su Mercado Industrial sea realmente atractivo y asequible
a nuevos emprendedores y empresarios que quieran ubicarse en su entrono.

Nave en Portalada II

Desde Inmobiliaria Solozabal queremos seguir invitando a todos los empresarios a ir conociendo nuevos inmuebles que gestionamos en nuestra cartera.

En este caso es una nave en Portalada II de 2.116 m2 de planta en una parcela de 3.004 m2 y 232 m2 de entreplanta de oficinas.
Os dejamos un enlace al vídeo.
Pinchar para ir al vídeo
Para cualquier información sin compromiso 902536537

Quedemonos con lo positivo

Otra buena noticia para el sector industrial, que queramos o no es el único capaz de sacarnos de esta situación.

Además desde Inmobiliaria Solozábal desde principios de año estamos viendo aumentada nuestras demandas de búsqueda de inmuebles industriales tanto en compra como en alquiler lo que siempre es un buen síntoma.

***Noticia publicada en el PAIS Digital.

Una de cal y otra de arena en el panorama macroeconómico español. Según ha publicado hoy el INE, la industria ha logrado en enero su primer avance desde julio de 2008 mientras, por el lado contrario, los servicios han empezado el año aumentando su retroceso con respecto al mismo periodo del pasado ejercicio.

En concreto, la cifra de negocio de la industria subió un 1,1% en enero en tasa interanual gracias a los bienes de equipo y la energía. Con este repunte, el sector pone fin a 17 meses de caídas y confirma los signos de recuperación que había dado a finales de 2009 tras llegar a ceder más de un 30% en el primer trimestre del pasado ejercicio. Además, la entrada de pedidos, que se adelantó al indicador de la facturación al subir en diciembre, también se mantiene en positivo, aunque modera su avance hasta el 0,9%. No obstante, el hecho de que hayan sido los bienes de equipo -aquellos que se emplean para producir otros productos- los responsables de este aumento, permite pensar en el futuro con cierto optimismo.

Por segmentos, la cifra de negocios de la industria se ha visto impulsada por los bienes de equipo, que han crecido un 8,5% gracias al incremento en un 41,9% de la facturación del sector de fabricación de vehículos de motor, y también por la energía, que ha registrado un incremento anual del 22,8% por la evolución positiva de la actividad de coquerías y refino de petróleo, que ha elevado su facturación un 23,8%. Por el contrario, los bienes de consumo han registrado caídas del 14,7% para los duraderos y un 5,5% en el de los no duraderos, condicionado por el sector de la alimentación y la confección de prendas de vestir.

En el tercer sector, la caída del consumo por la persistencia del auge del paro ha reducido la cifra de negocios de los servicios un 4,1% en enero frente al mismo mes de 2009, 2,2 puntos más que en diciembre. Este dato rompe la tendencia de mejora que se había registrado en los últimos meses de 2009, cuando el sector empezó a frenar su desaceleración. Por su parte, el empleo en los servicios también baja, un 3,4%, aunque en este caso mejora ligeramente la cifra del 4% con la que acabó 2009.

Eduard Punset en Logroño. como salir de la crisis.

El diario La Rioja nos resume la conferencia que sobre el funcionamiento del cerebro en un entorno de crisis económica.

Eduard Punset (Barcelona, 1936) se ha convertido para muchos en el gurú a seguir. Su vasto currículo le convierte en una voz privilegiada a la hora de hablar, por ejemplo, sobre la crisis. Su paso por el Fondo Monetario Internacional es argumento más que suficiente. Con su verbo fácil y su discurso pausado y reflexivo es capaz de convencer al más escéptico de que, por ejemplo, en la manera de actuar de las bacterias se encuentra la solución a la actual crisis económica.

- En tiempos de crisis, ¿no tomar ninguna decisión se convierte en la mejor decisión?

- Ésa es la reacción de los mayores y típica de ocasiones pasadas cuando se pensaba 'en tiempos de crisis, quietos paraos'. El miedo es lo que lleva a esta actitud. El miedo produce una paralización del movimiento y hasta del crecimiento. Pero del crecimiento físico: el de las uñas, el de los adolescentes, se paraliza la menstruación...

- ¿Eso hace que mucha gente no quiera reconocer esa situación?

- Ante una crisis es la primera reacción. No hay que extrañarse de que haya gente que diga que no hay crisis o que eso pasará pasado mañana. Cuesta advertir que las cosas han cambiado y, precisamente, de eso se trata. De admitir el cambio.

- ¿Y cree que la sociedad española y sus gobernantes ya se han percatado del cambio?

- Creo que ahora sí, pero cuando digo ahora es antes de ayer. Se ha tardado mucho en admitir la crisis y que de la crisis se podía salir cambiando. Cualquier observador más o menos desinteresado se da cuenta de que ahora nos encontramos en el proceso de definición del programa de cambio.

- ¿Cuáles son los actores que deben modificar sus conductas para conseguir salir de la crisis?

- Son los individuos, las instituciones y el Estado los que, en una crisis como la actual, deben modificar su tabla de compromisos. Realmente eso cuesta más de lo que parece. Yo hablo con mis estudiantes y con la gente con la que trabajo y me dicen: 'te acuerdas que tengo un niño de tres años. Pues voy a tener otro y además voy a estudiar Psicología'. Yo les digo que no van a poder con todo en tiempos de crisis. Es preciso elegir y aplazar ciertas cosas porque no se van a poder afrontar todas a la vez. Y no hay que equivocarse. Eso sucede en España. Si nos comparamos con otros países, no nos tenemos que equivocar en que el volumen de deuda del sector privado es uno de los más elevados.

- ¿Y quién nos sacará de la crisis?

- Sólo saldremos con una acción consensuada. Ésa es la historia de Francia y de Estados Unidos y nos lo han enseñando las bacterias, que funcionan gracias a un consenso en el que deciden si invadir una parte de la boca o ir a otra zona y avanzar.

- ¿Hacia dónde se tiene que orientar esa acción consensuada?

- Lo primero es decidir algo sobre la deuda y cómo hacer las cosas para que esto no se vuelva a repetir. También es prioritario el rediseño de la política de pensiones, aunque no creo que sea necesario. Sí es prioritaria una reforma del sistema laboral. En España, además, hay otro problema que tiene mucha importancia y es que es un país de inmigración. La democratización del sistema ha producido una universalización de las prestaciones sociales. Tarde o temprano, como ha sucedido en Estados Unidos, vamos a tener que renegociar el estado del bienestar para decidir cómo, entre el sector público y el privado, se puede salir de la crisis.

- En su charla también ha comentado que es necesario reformar el sistema educativo.

- No hay materia más urgente. Los organismos internacionales dicen que es necesario fomentar el aprendizaje social y emocional en las escuelas y en las empresas. Se trata de la manera más económica de reducir la violencia y aumentar el altruismo. Países como Francia, Gran Bretaña y Holanda nos llevan muchos años en esta materia. Afortunadamente, en España hay instituciones privadas que ya lo están poniendo en práctica.

- ¿A qué se refiere cuando habla de ese aprendizaje social y emocional?

- Es la gestión de las emociones básicas y universales. A mis nietas les pregunto que si les han explicado la diferencia entre la ansiedad y el miedo. Ansiedad para prepararte un examen, ante unas vacaciones y miedo por dolor, que te paraliza. Pero nadie les ha explicado esa diferencia y es necesario.

Brotes verdes

He encontrado un sitio que merece la pena conocer, un sitio en el que te muestran los cambios de tendencia en estos momentos, con el que cambiar el pesimismo por positivismo y no pensar que eres el único que cree que podemos salir de esta crisis este año.
Es una recopilación de "solo" buenos indicadores, los malos ya nos los recuerdan en el resto de las noticias.
Brotes verdes