Aguirre Newman presenta el ‘Informe de Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario Español’

Aguirre Newman presenta el ‘Informe de Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario Español’


El mercado de rehabilitación podría presentar una alternativa clara, teniendo en cuenta que existe un stock de 5,6 millones de viviendas obsoletas y 3,1 millones de m² de oficinas anticuadas que no cumplen ni con las instalaciones mínimas ni con los nuevos requisitos de calidad de los usuarios.


Actualmente existen 21 fondos de inversión extranjeros de perfil oportunista con un interés real de invertir 8.500 millones de euros en España en proyectos con un componente de promoción y/o rehabilitación entre 2010 y 2012.
Además, por el momento, en España la rehabilitación tan sólo supone un 19% de la construcción, muy por debajo de la media de la Unión Europea (43%).
La sobrevaloración de los inmuebles ha sido la principal causa del escaso volumen de inversión en 2009, que ha descendido un 41% en términos interanuales.


Aguirre Newman ha presentado hoy su informe “Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario Español”. Como principal conclusión del estudio, la consultora inmobiliaria prevé que la solución para recuperar el dinamismo de su sector de construcción es la rehabilitación de inmuebles, siguiendo el modelo de las grandes economías europeas.

Para tener una idea de las necesidades del mercado, actualmente existe un stock de alrededor de 5,6 millones de viviendas usadas construidas antes de los años 60, que tarde o temprano tendrá que ser rehabilitado debido a su mal estado de conservación. En el mercado de oficinas, existen 3,1 millones de m² de superficie construida en las décadas de los 60 y 70 que no cumplen los requisitos de calidad y representatividad de las empresas modernas y que también deberían ser rehabilitados en el corto plazo. Del mismo modo, el stock de naves industriales construidas con anterioridad a 1985 presenta una situación de obsolescencia muy elevada, no solamente en las naves logísticas propiamente dichas, sino también en sus dotaciones de accesos, infraestructuras y servicios. Este hecho se hace especialmente evidente en las zonas industriales históricamente más demandadas de Cataluña.

El peso de la construcción en el PIB

La actual crisis económica global ha tenido especial impacto en España, en gran parte por el sustancial peso de la construcción en nuestra economía, que llegó a representar hasta el 14% del PIB, cuando en la mayor parte de los países desarrollados el peso específico de esta variable no suele superar el 8%. Sin embargo, según el informe, en 2009-2010 la aportación económica de la construcción al PIB de España será de un 7,5%, un 41% inferior a los niveles observados en 2005-2006, sobre todo por la caída de la obra nueva.

La clave para el nuevo empuje del mercado será la rehabilitación, que podría ser un sustitutivo de la construcción de obra nueva en el PIB. Pero hoy, en España, la rehabilitación sólo aporta un 19% de la inversión total en la construcción, mientras que en la Unión Europea la media es de un 43%, alcanzando incluso un 62% en el caso de Alemania.

Sólo en términos de vivienda, España tiene hoy alrededor de 610.000 viviendas nuevas vacías y otras casi 380.000 en fase de construcción. El gran reto para el sector es absorber este masivo stock. Para poder hacerlo, es necesario un ajuste de los precios de venta de un 27% en términos medios. Aquellos mercados que ya han ajustado sus valoraciones, como el del Reino Unido, ya muestran signos claros de recuperación. Ya que las valoraciones allí se ajustaron entre 2007 y 2008 de forma acumulada un 34%, el volumen transaccional creció en el primer semestre de 2009 un 49%, al descontar los inversores que el mercado ya “había tocado fondo”.

El volumen de transacciones en España ha descendido un 41% de forma interanual, como consecuencia de la sobrevaloración generalizada de los inmuebles en nuestro país, ya que las tasaciones de las entidades financieras no reflejan el verdadero “valor de mercado” de los inmuebles en España, como si sucede en otros mercados, sirva como ejemplo el caso de Reino Unido.

Aguirre Newman apunta otras salidas a la situación del sector, además de la rehabilitación, como son el aumento de la inversión pública en “construcción productiva”, el ajuste generalizado de las valoraciones para dinamizar las transacciones, la creación de un marco legal más favorable para atraer al capital extranjero y la clarificación del nuevo “mapa bancario” de España, poniendo en marcha las actuaciones del FROB lo antes posible.

Mercado Residencial

El mercado residencial se ha caracterizado en 2009 por la confirmación del stock de viviendas sin vender, que se sitúa en más de 610.000 viviendas nuevas terminadas, casi 380.000 nuevas en construcción y más de 520.000 usadas, que se ofrecen en venta y/o alquiler en el mercado de segunda mano.

El elevado stock se debe especialmente a la caída de la demanda provocada por la crisis económica, y a la sobrevaloración generalizada de las viviendas. Según el informe, el ajuste del precio medio de las viviendas no ha llegado aún a su fin, debiendo ajustarse todavía un 27% en términos medios para situar la tasa de esfuerzo medias de los hogares españoles en el 30% de su renta disponible.

De las 52 provincias españolas, 11 deberían ajustar su precio algo más de un 30% en media para reactivar la compra-venta de la vivienda, lo que supone que el stock residencial solo se absorberá asumiendo pérdidas económicas, tanto por parte de las promotoras como por parte de sus entidades acreedoras.

A pesar de que Barcelona y Madrid presentan el mayor stock de viviendas en términos absolutos, el informe destaca a Toledo y Castellón como las dos provincias con más viviendas en stock por cada mil habitantes.

Respecto al stock de suelo residencial, la consultora considera que el sistema de financiación de las Haciendas locales, junto con la euforia de la prosperidad inmobiliaria de los últimos once ejercicios, ha provocado una sobrevaloración del suelo con difícil solución a corto plazo. Esta situación pasará ineludiblemente por conocer la capacidad real que tienen las entidades financieras de asumir las pérdidas derivadas de las provisiones por la depreciación del valor de determinados suelos. En este sentido, la actuación del FROB será determinante.

El informe también otorga el protagonismo del mercado residencial para 2010 al mercado de alquiler. La necesidad de desarrollar el mercado de alquiler para promover la ocupación de las viviendas vacías y favorecer la conversión de la vivienda libre a VPO debería ser otra de las claves para la recuperación del segmento residencial.

Mercado Terciario e Industrial

Entrando en el análisis del mercado terciario e industrial, Aguirre Newman destaca las perspectivas para los que serán los nuevos protagonistas en 2010. Entrarán en el mercado la banca nacional y extranjera, fondos oportunistas, fondos de valor añadido e inversores privados españoles, estos últimos de forma más selectiva en ubicaciones “prime” y con contratos de arrendamiento de larga duración.

Solamente los 21 fondos oportunistas activos en España con interés real en adquirir inmuebles desembolsarían alrededor de 8.500 millones de euros entre 2010 y 2012. Si bien, aún se mantienen a la espera de un mayor ajuste de los precios de venta.

En el mercado de alquiler de oficinas, tras dos ejercicios de fuertes ajustes en los que la contratación de 2009 se consolidará como la más baja de los últimos 15 años, se prevé que esta variable mejore una vez que los precios medios de alquiler se han corregido adaptándose a la coyuntura actual. De este modo, tras un descenso acumulado de un 72% de la contratación en Madrid en los últimos dos años, se prevé un repunte de un 25% para el próximo ejercicio. Del mismo modo, también se espera que el mercado de Barcelona mejore en 2010, con un repunte de un 22%, superando la caída de un 49% de 2009. Este cambio de tendencia se dará especialmente porque las empresas están empezando a tomar decisiones de cambio de oficina después de la caída de los precios de alquiler.

El año 2009 cerrará con una incorporación total de 17 proyectos de centros comerciales con una superficie bruta alquilable (SBA) de 375.000 m², un volumen un 67% inferior a la superficie inaugurada durante 2008. Esta tendencia se espera continuar en 2010, con una paralización generalizada en el desarrollo de nuevos proyectos comerciales en un contexto de crisis de consumo y reducida demanda de espacio por parte de los operadores. Dentro del mercado de alquiler de este segmento del mercado, se están produciendo bonificaciones en los contratos (reducciones temporales del precio del alquiler) de hasta un 45%, con el objetivo de aliviar las elevadas tasas de esfuerzo a las que se están enfrentando los operadores principales, como consecuencia de la fuerte caída de las ventas.

Ya en el mercado logístico e industrial, los precios medios de alquiler han tenido un ajuste medio de un 15% debido a la contracción de la demanda y a la alta disponibilidad de stock de 894.000 m² en Madrid y de 568.000 en Barcelona. En 2010 se espera una progresiva estabilización de los precios medios de alquiler, tras el fuerte ajuste observado en 2009.